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谁说高净值人士买房不用贷款?|居外专栏

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编辑:ZoeChan    |   照片:居外    |  来源:居外原创    |    发布:2018-11-05 14:06:28

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无论你的银行存款余额有多少,在英国买房总是伴随着申请按揭贷款的过程。《Abode2第二家》执行主编 Laura Henderson深入研究了那些向富有的国际投资者提供专业抵押贷款的金融机构,并撰写了这篇文章以飨读者。

无论您是打算在市中心买一个临时居所,还是在英国乡村的中央地段买一栋宏伟的豪宅,选择正确的融资方式来确保交易成功都是一个至关重要的环节,而在购置物业组合的初始阶段,这一环节的重要性是其他任何事物都无法比拟的。

很多国际客户在伦敦购置第二甚至第三套住宅作为基本住所,或者供他们的孩子在求学期间居住。然而,如果某住宅的业主显然不会入住且可能将住宅完全用于出租,则贷款机构在审批贷款申请时会保持非常谨慎的态度。

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Enness私人办公室负责人安东尼奥(Antonio Michael)指出,除了购置多处物业以外,高净值个人通常拥有非常规的收入来源:“业界有一个不言自明的假设,即有钱的客户没有理由申请抵押贷款,而那些有理由这么做的人可以轻易获得融资。

“这两种观点都是错误的。高净值人士通常喜欢保留一定的流动性,而不是将财富全部捆绑到某一项资产上。此外,客户越有钱,他们面临的财务状况越复杂,管理财务的难度就越高。”

低利率还起着十分关键的作用——大多数高净值人士会选择只付息的贷款,因为房产增加的价值可能会超过利息费用,而拥有自由出售财产的权利也为自己留出了一条退路。

英国金融市场行为监管局(Financial Conduct Authority)对高净值抵押贷款客户所下的定义是年净收入至少为30万英镑(约266万元人民币)或净资产价值至少为300万英镑(约2,656万元人民币)的个人。然而,如此庞大的资产规模也构成了借贷方面的困难。

对此,私人银行和资产管理机构Coutts抵押贷款部门主管Alex Lyneel做出了如下解释:“为了评估高净值个人的贷款需求,金融机构需要更深入地了解非标准的收入来源,并使用更为复杂的结构、法律、税收影响和客户生命周期模型来进行决策。值得一提的是,由于职业和所处的阶段有一定的差异,不同客户的生命周期模型可能存在很大的区别。

英国银行业的规则已经更改,申请大规模抵押贷款也不再是随便钻进商业街上的某家支行就能办妥的事了。

“在英国,不同的政府政策导致贷款机构评估抵押贷款申请者可承受性的方式出现了彻底的变化,而这对于那些‘情况特殊’的人而言尤其不便,”安东尼奥解释道。“由于审查要求日益严格,自由职业者、外派员工、外籍人士、已退休的借款人和承包商在申请抵押贷款时常常碰壁——即使他们的银行存款可以充分地证明自己的还款能力也不例外。

解决这一问题的办法来自于英国的私人银行所用的幌子。在英国,私人银行可以提供更灵活的方法。比方说,如果借款人同意让某家英国银行管理一定比例的贷款金额,那私人银行就可以提供额度更高的贷款。

同样,英国的高净值按揭贷款经纪人或私人银行所能提供的最大好处就是为其客户量身打造的专属建议。正如人们所预期的那样,当涉及的贷款金额较高时,风险也会相应提升,因此适当的建议也许可以帮客户节省数百万美元。


责编:Zoe Chan

 

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