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投资酒店该怎样选址?|居外专栏

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2018-12-05  来源:居外原创

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投资商业地产时有一句行话,说看一处商业地产是否有投资潜力取决于三个因素——地段、地段,还是地段!这么说虽然有些绝对,但至少说明选择一个好的地段,的确是决定投资成败的关键因素。这点对酒店投资同样适用,甚至更加明显。今天,我们就来给一些有意投资酒店的朋友,尤其是一些华人朋友一些建议,看看投资酒店时有什么基本的注意事项。

酒店选址的黄金法则——找个客人觉得方便的地方

在选择酒店地址时,我们首先要问一个问题,就是我们的客人希望住在哪里?究竟有哪些因素会让他们去订一个酒店房间?一般常见的考虑因素有下面几个。

  1. 对于因公到访的旅客,酒店是否靠近他们的工作地点。比如是否靠近商业区、旅游区、工业区、学校、医院。
  2. 对于出行比较频繁的旅客,比如观光客之类,酒店是否靠近公交系统。比如是否靠近交通主干道、地铁、公交、火车,甚至是否便于步行或骑自行车,都是选址的标准。
  3. 还有就是酒店周围有没有生活服务设施,比如餐厅、酒吧,还有商场。

这些归结起来就是要了解你的目标客户究竟属于哪类,又有什么样的需求,处在怎样的消费区间。他们是希望在实惠的价格和优质的地理位置之前寻求平衡?还是说他们宁可付更多的钱,也要住在出行便利的市中心黄金地段。了解潜在客户的究竟想去哪,并且有针对性的选择地点,这是酒店选址的核心。因为客人从来都不是为了住酒店才来多伦多的。

尽量选择已经成熟的社区

即便是一些资深的酒店投资者,也可能会犯一个错误,就是对某片区域的未来过于有信心。但是笔者作为商业地产经纪,很多时候又不得不提醒买家,他们所看中的那片区域可能目前并不适合用作酒店投资。至于以后会不会合适,那是一个很大的不确定因素。有意投资酒店的朋友,最好不要在这个问题上太过冒险。因此选择一个比较成熟的社区,相对更稳健,也更保险。

这点对投资酒店的华人朋友尤其重要。因为华人的文化就决定了大家喜欢集群而居。再加上语言和文化之类的因素,因此在华人多的地方大家会比较自在。如果选择住宿,很多华人客人也会首选那些华人较多,且中餐馆比较集中的地方。

当然,试图捡漏,并且反其道而行之也不是完全行不通。比如纽约的布鲁克林区就是一个被许多商业酒店投资人所津津乐道的例子。当初因为纽约的人们厌倦了曼哈顿的拥挤和高价,开始逐渐向城市周边迁移。布鲁克林就随之发展了起来,很多酒店和商户纷纷入驻,而先大家一步在布鲁克林捡漏的Williamsburg酒店自然就捡了一个大便宜。但这种做法一般比较冒险,对于专门从事酒店经营或投资的大财团可能不成问题,但多数投资者并没有多少资源和渠道来评估一块区域未来的发展潜力。所以购入现在正在经营,且客源相对稳定的酒店,肯定更加可行而保险。

其他还要注意什么?

如果你是想新盖一栋属于自己的酒店,或者想购买一处你认为潜力客观,但目前经营不佳的酒店,那么还有许多别的问题需要考虑。比如,

  • 这片地皮根据城市区域规划的规定,是否允许盖酒店?如果不能,是否可以短时间内获得许可?
  • 土地大小是否允许建造足够多的房间?
  • 你能购买或租赁这栋建筑或这块土地吗?业主是否会考虑交换部分以换取酒店业务的股权?
  • 这片区域现有的其他酒店经营状况如何?周边又是否有其他新建的酒店?

实例——Hwy7边的“华人酒店区”

当然,这么说有点抽象,我们可以拿华人投资者最容易选择的华人群体来举例。许多来自中国的旅行团从皮尔逊机场下飞机后,都会选择在万锦和列治文山交界处,Hwy7附近的宾馆下榻。这里也集中了希尔顿、喜来登等一系列高档酒店,以及他们的下属品牌。从谷歌地图上,即可看出这片区域酒店林立。而这些酒店承接的生意,很大一部分都来自华人,可以说是一片“华人酒店区”。

事实上,目前笔者手上就有一套位于这一区域的酒店在售。卖方叫价3800万加元,是某个著名连锁品牌的下属酒店,共有150间房。据卖方透露,他们现在就经常承接到来自中国旅行团的业务。

之所以很多来多伦多的华人旅客都选择住在他们这里,其中最重要的理由就是,方便

首先,这里对那些坐飞机来多伦多的朋友很方便。虽然多伦多最大的皮尔逊机场位于大多伦多的西部,酒店位于北部,看似很远。但因为紧邻高速公路,只需要20分钟即可到达。从这里出发40分钟,可直达多伦多最南端的市中心Union Station。因此交通十分便利。而相比市中心,这片区域一来不是十分拥挤,二来价格也更加亲民。

其次,万锦和列治文山恰恰也是华人企业最集中地区域。位于此地的一些著名宴会餐厅,诸如钓鱼台国宴,皇家御宴等,更是在多伦多华人社区以承接商务和招待宴会而名闻遐迩。对于出于商务目的到访的旅客,这个区域有着独特的优势。

此外,这片区域位于多伦多最重要的华人聚居区内,而且周围就是一片发展相当成熟,同时生活配套设施也十分齐全的华人商业区。在酒店最集中的Hwy 7与Leslie路口,就坐落着著名的购物中心Time Square,与另一处万锦著名的购物中心First Markham Place也仅有不到10分钟的车程。而在Hwy 7上,则是各色中餐厅林立。因此,如果有亲友拜访也会相当方便。

而且同样在Hwy 7和Leslie的路口,还坐落着中国银行在加拿大的总部。这更为对于许多来自中国的旅客提供了极大的便利。

最后,在距离这片区域7分钟车程的地方,还有Seneca College的万锦校区。这么短的路程也方便了那些来看孩子的家长们。

事实上,多伦多目前的酒店买卖的市场潜力很大,仅笔者所知,就有多个酒店正在出售,其范围遍布大多地区各处。不过这些几乎都是暗盘,所以往往不为外人所知。如果哪位投资者有兴趣获取进一步的咨询和投资建议,可以直接与笔者取得联系。


责编:Zoe Chan

 

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