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税改一周年 细数美国楼市的赢家与输家

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2019-01-08  

在这份号称"里根时代以来最大规模的税改法案"颁布一周年之际,以纳什维尔和纽约等城市为首的豪宅市场遭遇冰火两重天。

图为佛罗里达海滨。该州的六个县内百万美元及以上的豪宅销量较去年同期飙升20%以上

过去一年,田纳西州威廉森县(隶属于大纳什维尔地区)的豪宅业主发现,他们的住房普遍升值10%以上,超过美国房地产市场的整体表现,这在一定程度上要归功于一年前实施的联邦税收改革。

2018年1月1日起正式生效的《2017年减税与就业法案》(Tax Cuts and Jobs Act of 2017)令美国各大豪宅市场输赢立现。其中,田纳西州、佛罗里达州、德克萨斯州和华盛顿州受益匪浅,这些免征所得税的地区对税负预计提高的个人颇具吸引力,但在一些征收高额州和地方所得税的区域,房屋销售和价格增长受到严重打压。

房地产门户网站Realtor.com首席经济学家丹尼尔·黑尔(Danielle Hale)说:“目前,大部分人已经对税改的影响有一定的了解。从近期的数据来看,豪宅市场首当其冲。”

对大多数人而言,当他们在这个纳税季度按照新税法进行报税时,将第一次真切地感受到它带来的影响。可以肯定的是,在富裕买家的推动下,2019年低税收和高税收地区的豪宅市场将继续背道而驰,呈现两极分化

低税收地区成为最大赢家

实行低税收政策的佛罗里达州便是最好的例子之一。在新税法实施之前,该州就已经吸引大批退休人士和前职业运动员前来定居。

过去的一年里,“阳光之州”的各个县市完成了一次华丽逆袭。根据Realtor.com每月发布的增长最快的豪宅市场排行榜,一些此前名不见经传的地区成功跻身第一梯队,而一年前还占据榜单前列的纽约市布鲁克林和皇后区以及旧金山湾区等地却名落孙山,所有这些地区均征收高昂的州税和地方税。

总部设在纽约的房地产评估公司Miller Samuel首席执行官乔纳森·米勒(Jonathan Miller)说:“在迈阿密等南佛罗里达州沿海地区,房屋销量和价格显著上升。我认为,这与新税法密不可分。”他长期关注美国多个豪宅市场的表现。

在佛罗里达州六个县,百万美元及以上的豪宅销量较去年同期飙升20%以上,其中包括萨拉索塔县(Sarasota County)、劳德代尔堡所在的布劳沃德县(Broward County)和奥兰多所在的橙县(Orange County)。 

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房地产经纪人将当地的豪宅市场繁荣归因于来自纽约州、康涅狄格州和加利福尼亚州等高税收地区的买家大量涌入。米勒打趣道,“美国东北部的居民正成为佛州新一批的外来买家。”

Realtor.com发布的最新数据显示,其他一些豪宅市场也因税改持续上扬。例如,在德克萨斯州达拉斯以北的塔兰特县(Tarrant County),今年百万美元及以上的豪宅销量激增47.2%。过去一年,华盛顿州——免征州所得税——斯诺霍米什县(Snohomish County)的豪宅价格同比上涨12.3%。Realtor将豪华住宅定义为售价排在市场前5%的高端物业。

高税收地区楼市受冲击

税收改革很可能夸大现有的某种趋势,但不会导致大量人口从高税收地区外流。华盛顿智囊机构税务基金会(Tax Foundation)联邦政策主管尼科尔·克丁(Nicole Kaeding)表示,目前尚不清楚有多少人因税改而迁居劳德代尔堡和纳什维尔等低税收地区,这要等到人口普查局于数月后公布2018年人口数据时才能一目了然。

克丁称,纳税人似乎不太可能为了区区几千美元背井离乡,而且此次大规模税改仅对少数富人造成相对沉重的打击。

他补充道,根据最新税法,约有80%的美国纳税人将获得减税福利,15%的纳税人不会有明显的税额变化。 

只有5%的纳税人将面临税负增加。这一少数群体通常由年收入超过50万美元的富裕阶层组成,他们每年须向政府缴纳高昂的州和地方所得税(统称“SALT”)。然而,最新税法规定“SALT”的抵扣额度不得超过1万美元,这与高税收地区有些富人每年动辄数万美元的税款相比,显得微不足道。 

克丁说:“举个例子,如果您是纽约一家律师事务所的合伙人,那么您必须在公司实施经营活动的每个州都要缴纳所得税。税改前,您可能减免超过10万美元的州和地方所得税,但如今,抵扣额度受到限制,这意味着您必须支付更多的税款。”

根据税务基金会分析的最新数据,2016年曼哈顿的纳税人平均从联邦税单中扣除了2万5627美元的州和地方所得税;在加州旧金山以北的马林县(Marin County),居民的"SALT"平均抵扣额度也高达1万9334美元。

除此之外,对于2018年以后申请抵押贷款的豪宅买家,新税法还大幅削减了他们可享受到的利息减免优惠。虽然这一变化不会像“SALT”抵扣上限那样造成巨大影响,但在二者的综合作用下,纽约市、新泽西州(居民缴纳的物业税排在全美前列)、康涅狄格州、华盛顿特区、加利福尼亚州和伊利诺伊州等地的生活成本和购房成本将显著提高。 

因此,随着买卖双方设法平衡日益增加的生活成本,这些地区的房价预计将开始回落。

曼哈顿豪宅价格加速下跌

讽刺的是,总统特朗普在立法方面取得的重大胜利却加剧了其家乡房地产市场的崩盘。早在美国国会通过新税法之前,曼哈顿的豪宅市场已经处于价格调整阶段。然而,新颁布的税改法案和不断上升的基准利率导致2018年曼哈顿的房屋销售遭受重创,甚至连特朗普大厦(Trump Tower)也未能幸免。特朗普在楼内拥有一套极尽奢华的三层顶楼公寓。 

根据Realtor.com提供的数据,曼哈顿100万美元及以上的豪宅销量同比下降12.5%。在布鲁克林,这一价格区间的房屋销量较一年前减少8.6%。 

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在汉普顿豪华海滨小镇所在的苏福克县(Suffolk County),随着寻觅度假物业的购房者向南迁移,当地百万美元及以上的房屋销量较去年同期暴跌16.3%。 

曼哈顿房地产经纪商唐娜·奥尔姗(Donna Olshan)每周都会撰写一份关于豪宅交易的报告。她表示,为了吸引买家出手,该地区的卖家不得不做出大约10%的价格让步。

郊区选民转而支持民主党

在分析11月份的美国中期选举结果后,您便能发现除了曼哈顿,还有其他富裕地区的房地产市场因税收改革遭遇下行压力。最直接的表现就是当地民众不再投票支持现任的共和党议员。 

这些地区包括芝加哥的富裕郊区,当地的选民放弃了两位共和党议员,转投形象清新的民主党候选人。

尽管芝加哥郊区选民的“倒戈”绝不仅仅是因为税收改革和楼市危机,但其中的相关性不可否认。伊利诺伊州莱克县(Lake County)包含两大国会选区的部分地区,2018年当地的豪宅价格停滞不前,房屋销售也直线下降。根据Realtor.com的数据,今年莱克县100万美元及以上的房屋销售骤降五分之一。

今年,弗吉尼亚州费尔法克斯县(Fairfax County)的豪宅价格和销量双双下跌。当地民众转投此前处于劣势的民主党候选人詹妮弗·韦克斯顿(Jennifer Wexton),帮助其以压倒性的票数优势击败一位公开支持税改法案的共和党议员。

此外,在高税率、高收入的加利福尼亚州,选民的“变卦”导致共和党在该州丢掉六个众议院席位。其中最引人注目的莫过于橙县,已任职15期的共和党议员达纳·罗拉巴克(Dana Rohrabacher)在此次选举中意外败北。 

橙县是一个富裕的沿海地区,包含闻名遐迩的拉古纳海滩。当地知名的房地产经纪人John Stanaland说:“税收改革对我们的楼市而言并不算利好消息,相反它是导致市场放缓的主要因素之一。”

当地的买家看房次数和房屋销量显著下降,尤其是对于售价在200万美元到400万美元的中档豪华住宅。

相比于免征所得税的佛罗里达州,橙县的高额州所得税和地方所得税令选购主要居所的富裕买家望而却步。

Stanaland说:“第二住宅的市场份额此前维持在20%左右,但现在可能超过40%。虽然新税法不会给我们造成巨大困扰,但确实令人烦心。”


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来源:环域居
责编:Zoe Chan

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