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东京办公楼租金连续上涨55个月 空置率27年来最低

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2019-01-08  来源:居外原创

郊区住房空置率居高不下的情况下,东京办公楼却步入卖方市场。

根据日本办公室经纪公司Miki Shoji的数据,东京办公室空置率在2018年11月降至1.79%,这是自1991年泡沫经济结束以来,东京市中心办公室的空置率首次下降到2%以下。

其中,千代田、中央、港区、新宿、涩谷的平均空置率为1.98%,比去年下降1.05点。涩谷的办公室空置率为1.06%,是这五个地区中最低的。这几个地区的平均租金比去年上涨8.81%,租金已连续上涨达55个月。

随着办公空室置率下降,办公室租金也在增高(来源:Miki Shoji)

由于办公空间有限,大型企业努力最大化地利用办公室,力图在一栋楼里实现多功能办公。新的办公范式——比如共享空间,随着技术响应和工作方式的变化而出现,但对工作空间的最佳状态仍未达成共识,传统办公室的需求量有增无减。

2018年,东京市中心建成了几个大型办公楼项目,专家们最初预测今年东京办公楼市场将会疲软。然而,事实很快证明他们想错了——2018年新办公楼的空间高达60万平方米,是2017年供应量的三倍。但因为租户对市中心位置需求强劲,办公空间的需求超出供应量。仲量联行的报告称,预计到2019年,将有40万平方米的新办公空间上线,其中的80%已被租赁者预订。

东京办公室租金的年变化率(2008-2018,来源:Miki Shoji)

资产管理公司TH Real Estate表示,基于较高的投资回报率,投资者应该重新审视东京办公楼

TH Real Estate亚太区研究主管Harry Tan说:“东京可以提供强大的股权收益率。着眼于2020年奥运会,基础设施建设和旅游业发展速度增快。东京目前是一个吸引我们这样的收入驱动型投资者(income-driven investors)的主要城市之一。”

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在英国工作的地产投资经理说:“东京的优质写字楼租金收益率介于2.8%至5%之间。借贷成本低,现金收益率可达4%。

日本的货币政策曾导致融资成本降低。自2016年起,日本采取负利率的货币政策;同年9月,日本央行宣布基准利率将保持在负0.1%。

日本招聘公司Pasona的执行顾问Tobe和Scott Sato都指出,日本的劳动力短缺意味着公司必须提供更好的空间和更好的条件来吸引员工。

作为日本的首都,今日的东京有2964家公司,资产总额为10亿日元以上,是全日本的一半。作为一个国际商业中心,东京也是日本76%的外国子公司所在地。如此庞大的公司积累吸引了更多投资人来到东京开拓资本市场,从而推动了该市的经济发展。

经济的恢复带来城市化的加剧。为寻求发展机遇的年轻人提供了强大的吸引力,他们奔向日本的大都市,东京更是挤满了为理想打拼的工作者。东京办公楼的供应量逐渐无法追及工作者数量的增长。

房地产代理公司Housing Japan业务拓展副总裁Adam German说,东京楼市价值长期被低估,“人们逐渐意识到这个市场的真正价值。目前,越来越多的买家开始发掘东京楼市的潜力,以及日本安全稳定的政治环境所带来的优势。”

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参考来源:《南华早报》;日本不动产中心网;环域居;urbanland.uli.org
撰稿人:FERN WANG
排版:KYRA WANG

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

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